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万科物业“单飞”:百亿营收的扩张之路

葫芦岛房产  发布日期:2015/8/27 23:42:57
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作为龙头老大万科旗下的重要“大员”,万科物业也有一个野心勃勃的新目标。万科集团总裁郁亮在中期业绩会上透露,2017年,万科物业要将管理面积扩张至5亿平方米;万科物业CEO朱保全对未来更是信心十足:万科物业要做国内第一个营收百亿的物业公司。

与擅长通过并购来扩张的物业服务平台彩生活相比,万科物业的扩张路径似乎显得有些“特立独行”。万科物业总经理朱保全强调,万科物业的市场化并不是“狼来了”,而是想通过与同行合作,真正改变物业与业主之间的关系。

朱保全表示,万科物业将资产管理放在第一位,专注做好业主资产的保值和增值,是万科物业的核心盈利来源。

直击物业管理的本质

作为万科第一个从0到1、从1到10的新业务,万科物业最初也是依靠地产部门补贴的“售后部门”,但 2008年,万科物业开始了“内部市场化”,不再依靠集团补贴。

在朱保全看来,无论对盈利有多么迫切的需求,为业主提供资产管理服务、使其保值增值,是物业的第一要务。“今天的市场不能再光是简单的资本受益了,业主也要受益。”朱保全说。

据万科提供的数据,在纳入统计范畴的1468万平方米、接近15万套楼龄超过10年的房产中,超过90%的万科物业服务社区的二手房价格高于周边;截至2015年8月,万科物业服务的社区房屋资产总价值达1.75万亿,较2014年底1.2万亿增长45.83%。

“在过去几个月里,凡是听说万科物业要进场的,业主的二手房在中介的报价都有变化。” 朱保全举例说,深圳龙岗卓弘高尔夫雅苑的二手房,在得到万科物业将进驻小区的消息后,房价涨了20%。

简单来说,万科物业盈利的逻辑,就是通过物业管理服务,让业主的资产得以保值增值。与此同时,业主愿意付出同等的物管费,从而实现产权所有者与管理者的共赢。

这一模式可以规模化扩张。“中国超过244亿平方米的住宅建筑存量,是物业管理共享经济的天然存量市场”,朱保全说。

基于这样的认识,万科物业立志要做物业界的Uber,“物业+Uberlization”模式就是其对自身的定位。

而承载这一模式的,是万科“睿服务2.0”开放平台,依托这一体系,万科将用托管+收购方式,输出万科物业服务品牌和标准,将合作伙伴纳入。合作伙伴有三类:业主、物业公司和开发商。

据万科公布的资料显示,睿服务体系自2015年入市后,已与金隅、首创置地等物业公司合作,其中增加服务的面积已经超过万科物业过去25年总累积面积的20%。在合作的企业中,物业公司、开发商下属公司占七成,私人企业占三成。

财务视野下的万科物业

万科物业的财务报表显示,2014年实现营收33.7亿元,净利润约3.23亿元,净利率不到10%。对比2014年营收3.89亿元,净利润约1.46亿元,净利率50.5%的彩生活,万科物业的财报似乎并不好看。

对此,朱保全表现淡定,“不能只看净利率。只有资产负债表、现金流量表、利润表三大财务报表都好看,那才是真的好。”

万科物业目前的盈利基本来自于物业管理费。朱保全指出,业内普遍认为物业管理费再没办法上涨的想法是错的。“过去三年万科有72个项目跟业主大会协商涨了管理费,万科因此增加了8500万元的收入”。

万科物业管理费的收缴率相较于同行遥遥领先。朱保全透露,“万科物业费收缴率是96%,行业平均是76%,这就是差异。”

截至去年年底,万科物业的收费面积为7000万平方米,而今年将会增加7000-8000万平方米。

在可预期的盈利增长中,万科物业采用了一种类似于基金管理的GP-LP模式,为合作的物业公司提升效率、做增量,以收取超额利润。

具体模式是:万科首先对合作的物业管理公司业务进行一轮审计,建立基础信息。确定合作后,保留原物业公司手中的物业合同权利不变,由万科物业帮忙打理,原公司的收益优先,万科物业做劣后。

至于资本市场关注的另一焦点——O2O社区服务模式及其可能带来的增值服务收益,朱保全指出,市场上很多所谓的O2O,都偏离了“连接”的本质,埋 头只做ONLINE的物业,会进入一种“怪圈”,户主只要关掉了手机,O2O就完全不生效了。O2O的本质,在于将线下的东西连接到线上,线下管理和服务 仍是第一位。

朱保全称,万科物业随时可以做成平台,但目前不希望靠增值服务赚钱,公司还是围绕为房子资产提供服务。

光大证券报告提出,物业管理是“被忽略的蓝海市场”。物管公司从提供品牌溢价转为独立输出,将带来“实质转变”。其预测,物业管理的收入空间约为2.7万亿元,若以3%收取端口费,对应798亿元。

处在当下物业管理行业被资本青睐的风口,万科物业无疑面临很大的机会。万科也适时提出了一个全新的目标:从今年开始用三年时间把管理面积由7000万平方米提高到5亿平米,也就是三年增长7倍。万科高级副总裁、董秘谭华杰也坦言,这是一个野心勃勃的目标。

从市场占有率来看,中国的物业管理公司正在迎来跑马圈地、优胜劣汰的兼并浪潮。北美物业管理公司的前50强市场占有率近30%,而中国的前50强仅为5.6%,且中国没有一家物业公司市场占有率超过1%。

如果万科物业2017年可以实现5亿平方米的管理面积,则其市占率将提升至2%左右。董秘谭华杰透露,万科物业的最终目标是达到美国最大物业管理公司4%的市占率水平。

文章来源:搜狐焦点
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